經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 12月9日，在一家top10房企北方區(qū)域負責工程的程旻，收到了建筑商和供應(yīng)商發(fā)來的玻璃價格調(diào)整通知。

近一個月來，這是他收到的第三張漲價通知。此前，混凝土和鋁型材的供應(yīng)商已經(jīng)上調(diào)了價格。

反復(fù)對比三張漲價通知，程旻發(fā)現(xiàn)，第一句話都是“衷心感謝貴方長期以來對（該公司）的信任與支持！”客套又簡短。

接下來點明正題：受多重因素影響，原材料成本大幅上漲，給公司正常生產(chǎn)經(jīng)營帶來壓力，為保障出品供貨質(zhì)量，希望上調(diào)價格。

程旻大致估算，第三季度以來，水泥、混凝土累計漲幅約為15%-20%，鋼材漲幅約為5%-10%，鋁型材漲了20%-30%。

一般情況下，建筑商、供應(yīng)商和開發(fā)商在進場前就簽訂采購合同，但是在多項建筑材料大幅上漲的情況下，建筑商還是希望開發(fā)商能“坐下來談一談”。

看著漲價通知結(jié)尾“因價格變動給貴公司帶來不便敬請諒解”，程旻知道，這不是簡單“坐下來談一談”的事。

由于中國商品房特殊的預(yù)售機制，一般房地產(chǎn)項目預(yù)售時，房屋建設(shè)才剛剛開始，有的地區(qū)甚至拿到施工證還未動工，就可以申領(lǐng)預(yù)售證進行銷售。在供需鏈條上，房地產(chǎn)屬于先銷售后加工。

在這種情況下，建材等原材料價格上漲，不僅會增加項目建安成本等預(yù)算，最終還將影響項目的結(jié)算利潤。

尤其年關(guān)將近，在三道紅線加持下，如果以提前囤貨方式來緩解建材價格上漲帶來的影響，一個項目需要支出上千萬的現(xiàn)金，算下來，對開發(fā)商來說又是一筆不小的開支。多家房企工程總直言“目前沒有更好的應(yīng)對方法”。

價格狂奔

這一波原材漲價潮是從玻璃開始的。

程旻收到的其中一份漲價函，來自12月7日國內(nèi)龍頭玻璃企業(yè)信義玻璃控股有限公司（以下簡稱“信義玻璃”）建筑玻璃事業(yè)部。

信義玻璃稱，因近期相關(guān)原材料漲幅較大、且呈持續(xù)上漲趨勢，決定從12月7日起，所有玻璃產(chǎn)品根據(jù)結(jié)構(gòu)配置不同，單價上調(diào)8％-10％。在12月7日前已遞交的投標文件和報價單，在約定的有效期內(nèi)繼續(xù)有效；已完成合同簽訂或在談合同，如在12月15日前完成定金支付仍按照原單價執(zhí)行，逾期則合同價格另議。

由于行業(yè)龍頭的調(diào)價，其他建筑玻璃企業(yè)也有意籌劃調(diào)價，這讓承包玻璃幕墻、窗戶的供應(yīng)商坐不住了。

“最早是玻璃開始上漲，在4月全國第一波疫情后，復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏促使玻璃迎來第一個小漲幅；其次是自北京6月疫情得到控制后，6月底至8月中旬，全國玻璃價格大幅上漲30%左右?！背虝F舉例，華北地區(qū)玻璃原片價格均上漲200-300元/噸。

反映在期貨市場上，截至12月9日收盤，玻璃指數(shù)約2032.35元/噸，自4月份低點1276.76元/噸算起，玻璃期貨主力合約漲幅約59.2%。尤其是7、8月，玻璃指數(shù)多日連漲，甚至出現(xiàn)多次單日漲幅超6%。

玻璃是建材中漲價幅度最大的品類，但從每建筑平方米的含量上計算，水泥、混凝土的價格上漲對整個項目的影響更大。

中建集團深圳區(qū)域負責項目管理的高管祝睿表示，受水泥、砂石等原料價格上漲影響，三季度以來，混凝土價格上漲了70多元/立方米，單價超過500元/立方米。

11月23日，廣東省內(nèi)包括國豐、萬竣、興業(yè)等多家混凝土公司集體宣布，由于市場原材料砂、石料、水泥價格上漲影響，從11月25日零點起，各等級標號的混凝土結(jié)算單價在現(xiàn)執(zhí)行單價的基礎(chǔ)上調(diào)20-25元/立方米。

祝睿說明，玻璃漲價最猛，但每個項目的玻璃用量不同，商住項目玻璃幕墻用量大，而南方城市的項目多用在窗戶，影響不算太大。鋼材主要用在欄桿、鋼筋、螺紋鋼等，每噸鋼材上漲數(shù)十元，折合每平方米建安成本約漲3元，在接受范圍內(nèi)。

“水泥和混凝土的漲價才最要命?！弊ｎＳ嬎?，混凝土一下子漲20%，相當于每平方米建安成本加30元-40元，對于一個20萬平方米體量的項目來說，僅混凝土的成本便增加了800萬元。

供需失衡

在多家房企、總包單位看來，建材漲價已不是新聞。自從2017年開始，環(huán)保部加大在大氣、水、土壤三大領(lǐng)域的污染治理，加強環(huán)境執(zhí)法督察，尤其是京津冀及周邊地區(qū)秋冬季大氣污染綜合治理等。

每到冬天，北方地區(qū)供暖期，水泥價格會出現(xiàn)不同程度上漲。程旻所負責的北京、河北、山西等城市，均在環(huán)?？諝庵卫淼姆秶鷥?nèi)，對此感受尤為深刻，“到了冬天，水泥的產(chǎn)能有限，加上為了保障供暖期內(nèi)京津冀的空氣質(zhì)量，攪拌站會被限產(chǎn)。”

程旻說，今年冬天漲價更明顯，主要是供需缺口比往年更大。“對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，今年的疫情影響了北方區(qū)域兩個階段的供需關(guān)系，一個是3、4月，另一個是6、7月”。

程旻進一步解釋，今年受疫情影響，水泥廠和建筑工地有超過一個季度的停工期，算下來，原本10個月的工期被擠壓到7、8個月內(nèi)甚至更短。

工期壓縮后，今年房企的銷售額并沒有減少，年底成為各家搶工期的重要節(jié)點。而且雄安新區(qū)3000萬平方米等一批重點基礎(chǔ)設(shè)施工程不受環(huán)保政策影響，使得對建材需求更加旺盛。

加之環(huán)保治理政策不松動、甚至更為嚴格，房企今年和明年的交付壓力還在，運營節(jié)奏沒有變化，對小業(yè)主的交付承諾沒有變，“你要守住節(jié)點，就必須得一個勁地往前趕”。

不僅北方城市受影響，南方城市也因砂石供應(yīng)不足、水泥產(chǎn)能受限、土方交通限載等因素影響，混凝土同樣處于緊缺狀態(tài)。

2017年開始，廣東多地宣布禁采河砂，間接影響了砂石供應(yīng)來源，砂石價格持續(xù)上漲。在一家top3房企東莞區(qū)域項目總看來，砂石供需失衡是砂價上漲的直接原因。

該項目總透露，部分施工單位選擇開采海砂，再經(jīng)過清洗淡化，加工成“洗水砂”；或?qū)⑹^攪成碎石、石粉、粉煤灰等，這類砂的價格約為河砂的1/4，但質(zhì)量不及河砂。

此外，臨近年底，砂石價格受交通運距影響，超過300公里后運費翻倍上漲，各地交警部門加強運輸車輛檢驗，嚴查超載；再加上各地對混凝土等產(chǎn)量進行限產(chǎn)等影響，使得混凝土價格水漲船高。

前述top3房企東莞區(qū)域項目總透露，今年12月，受混凝土限產(chǎn)影響，其負責的項目因混凝土斷貨停工近一周。

市場上都在搶水泥和混凝土，為了穩(wěn)定供貨，施工單位必須付出比過往市場上更高的價格。

“價高者得，現(xiàn)金優(yōu)先，誰急誰先妥協(xié)。”祝?？偨Y(jié)了深圳市場上開發(fā)商、施工單位與原料供應(yīng)商之間的博弈。

同樣，鋁材、玻璃、鋼材等需要高爐煉造，產(chǎn)能有限與需求集中爆發(fā)，推動了價格上漲。

多家施工單位、供應(yīng)商表示，與開發(fā)商簽訂合同時均設(shè)置了調(diào)差原則。在施工周期內(nèi)，鋼筋、商品砼、砌體等材料不含稅的信息價超出投標當月5%時，發(fā)包人（發(fā)包單位、建設(shè)單位等）應(yīng)調(diào)整超出幅度的價格?；A(chǔ)定價內(nèi)的漲幅，由施工單位、供應(yīng)商承擔。

盡管仍在調(diào)價范圍內(nèi)，程旻直言：“客觀地講，即使沒有調(diào)價機制，供應(yīng)方也不會賠著本去干活，遇到今年冬天這種大變化，多方往往都得走到談判桌上重新談價格?！?/span>

現(xiàn)金鎖貨

原材上漲，施工單位和開發(fā)商如何應(yīng)對？

有十余年工程管理經(jīng)驗的程旻脫口而出：提前鎖貨，否則你會趕上需求高峰，碰上高價位不得不簽約。程旻解釋，這是按照炒期貨的方式來買材料，預(yù)判到某個大宗材料如砌體、金屬將持續(xù)上漲時，開發(fā)商或施工單位必須選擇拿出現(xiàn)金，置換貨源。

程旻在華北負責的項目已提前備貨，“先把預(yù)付款打了，把貨收了，這樣鎖定價格”。坐在辦公桌前，一有空，程旻就打開鋼材網(wǎng)、鋁材網(wǎng)等看實時價格，當走勢持續(xù)上揚時，有貨在手讓他感到安心。

一家top20房企招采中心負責人則表示，集團層面不直接采購鋼筋、混凝土等原材料，由集團統(tǒng)一采購的主要是鋁合金門窗、鐵欄桿等，間接收到原材料漲價的信號有一定滯后性。但近兩周集團開始對各個區(qū)域公司進行年底巡檢，已收到杭州區(qū)域負責成本的同事反饋：鋁型材漲勢較猛。

該top20房企集團招采中心已著手通知各區(qū)域關(guān)注鋁型材及關(guān)聯(lián)上下游供應(yīng)鏈的情況，“我們需要抓緊時間把近期需要購買鋁材落地的合同簽掉，如果鋁材處在持續(xù)上漲階段，越早簽鋁材供貨合同，對開發(fā)商越有利?！?/span>

前述top3房企東莞區(qū)域項目總透露，集團層面有招采部門，定期監(jiān)控各地防水、金屬等大宗原材價格的變化，每年大約在12月25日至1月5日期間會發(fā)布年底該注意的采購材料和時機，讓各個區(qū)域城市“盡量靠近采購部提醒的時間點去簽合同，大量進貨”。

程旻直言，鎖貨時間可以雙方商定，比如他曾和混凝土供應(yīng)商鎖定三個月時間不調(diào)價格，后期價格不受任何漲跌影響，但實際上在年底選擇鎖貨的開發(fā)商并不多?！斑@意味著，開發(fā)商要一次性把未來3個月、幾萬方的混凝土的預(yù)付款，一次性用現(xiàn)金支付，部分大宗建材還需要提前放到堆場和倉庫”。

這考驗著開發(fā)商和施工單位預(yù)判未來價格走勢的眼光，更重要的是現(xiàn)金流。“要先掏出現(xiàn)金流，資金都有時間成本的，這筆賬要算清楚?！背虝F回想，從2018年至今，3年內(nèi)都鎖過貨，僅一個項目的混凝土就需要支付一兩千萬元，但長期算賬下來都是值的。

尤其是今年三道紅線對房企未來預(yù)期融資的收緊，現(xiàn)金為王，供應(yīng)商只會選擇把貨供給價高、給現(xiàn)金的買家。

程旻說出了他的鎖貨時間表：對北方城市而言，10月就開始盤點庫存和現(xiàn)金，11月掐準時間節(jié)點把貨鎖了。

在程旻看來，鎖貨對開發(fā)商和供應(yīng)商都是共贏的，因為冬天供暖季為了緩解霧霾，大氣管控十分嚴格，提前給供應(yīng)商一大筆現(xiàn)金，相當于提前得到了相應(yīng)產(chǎn)值的支付，他拿著這筆錢去買材料，風險也降低了。

不同于程旻和招財中心負責人等對市場價格的敏感，祝睿透露，中建集團及其下游分包單位不會計算某個季度的漲幅，而且水泥、混凝土等漲價屬于政策調(diào)整，企業(yè)沒辦法控成本，供應(yīng)商會不定期反饋近期增加了多少成本，最終結(jié)算時，項目工程造價取算術(shù)平均價或加權(quán)平均數(shù)。

因此，冬季建材漲價一般不會單獨調(diào)價。